【賃貸 vs 持ち家】結局どっちが得？一級建築士がシミュレーターで本気で計算してみた

実はどちらでもないんだよ（笑）
両方とも、前提条件を固定したうえで「自分が有利な話」をしているだけなんだよね。「何年住むか」「どこに買うか」「土地と建物の比率は？」で答えはガラッと変わる。

そう！だから「どっちが得か」を議論するより、「自分の条件で計算する」ことが大事なんだよ。それを今回シミュレーターで可視化してみた。

そう。建物には「耐用年数」があって、その年数をかけて価値がゼロに近づいていくんだよ。
木造なら22年、鉄筋コンクリート（RC造）なら47年。
一方、土地の価値は基本的に残る。だから「物件価格のうち土地が何割か」が超重要なんだ。

会計上はそういうことになる。もちろん実際の売買では「状態が良ければ上乗せされる」こともあるけど、建物価値がゼロになったとき、残るのは土地だけというのが基本の考え方。
だから郊外の安い土地に木造一戸建てを買うと、売るとき「え、こんな値段？」ってなりやすい。

傾向としてはそう。都心は物件価格に占める土地代の比率が高いから、建物が古くなっても資産価値が残りやすい。
逆に郊外の木造一戸建ては土地比率が低いことが多くて、22年後には「ほぼ土地の値段だけ」になる。そのとき土地も値下がりしてたら……って感じ。

そう。「土地代がどれだけ含まれているか」を必ず確認してほしい。不動産の売買契約書には土地と建物の内訳が書いてあるから、必ずチェックして。

それが一番危ない（笑）
たとえば管理費・修繕積立金が月3万円、固定資産税が年15万円とすると——

だからこそ「家賃 vs ローン」じゃなくて、「家賃 vs ローン＋管理費＋税金＋修繕費」で比べないといけない。賃貸との差額が思ったより小さかった……ってこともよくあるよ。

この条件だと、13年目あたりで持ち家の実質負担が賃貸を下回って、30年後には持ち家のほうが約300〜400万円お得という結果になった！
RC造で土地比率50%だから、売却時にかなりの額が戻ってくるのが大きいんだよね。

全然違う結果になる！
木造・耐用年数22年・土地比率30%・土地が微減（−0.5%/年）に変えると、30年後には賃貸のほうが有利になるケースが出てくる。
22年後に建物価値がほぼゼロになって、売却しても土地代しか戻らないから。

だからこそシミュレーターで「建物耐用年数」「土地代の割合」を変えて試してみてほしい。物件選びの判断基準にもなるよ！

ズバリ言うと、「15年以上住む予定があるなら持ち家有利になりやすい」かな。
ただし「どこの土地に」「どんな構造で」という条件次第でガラッと変わる。

そう。「どこの土地に・どんな構造の家を・何年住むか」で全然違う。
あと数字には出ない話もあって、持ち家は「自分の城」という安心感や自由がある。好きにリフォームできるし、ペット飼えるし、壁に釘打てるし（笑）

大事！（笑）
ただ、「感情で決めるにしても、数字は把握したうえで」が大前提。後悔しない選択のためにシミュレーターを活用してほしい。