【マイホームの買いどきは？】「家賃がもったいない」の落とし穴

こんちゃー！まちもちチャンネルのmachiです🎵

今回は、一級建築士として住宅に関わってきた僕が、ずっと言いたかったテーマ。「マイホーム、いつ買うのがベストか？」です。

先に結論を言ってしまうと、machiの持論は「買うなら40〜45歳」。「え、遅くない！？」と思った方こそ、ぜひ最後まで読んでほしい記事です。よく聞く「家賃がもったいないから若いうちに買う」が、実は生涯のお金で見ると逆にもったいないかもしれない——そんなお話です。

周りの友達、20代後半〜30代前半でどんどんマイホーム買ってるよ？「家賃を払い続けるのはもったいない、どうせ払うならローンに」って。正直うらやましくなる時あるもん。

その気持ちはすごくわかる。実際「家賃がもったいない」は住宅営業の定番トークでもあるしね。でも建築士として色々な家を見てきて思うのは、早く買った家は、老後に「2軒目問題」を連れてくるということなんだ。

「若いうちに買った家」が老後にどうなるか、計算してみよう
machiの持論：買うなら「40〜45歳」がベストな理由
じゃあ20代・30代は何をすればいい？
40代で買うときの注意点も、正直に
まとめ

「若いうちに買った家」が老後にどうなるか、計算してみよう

仮に30歳でマイホームを買ったとします。何も問題ないように見えますが、時計を老後まで進めてみると——

🏠 30歳で買った家の「築年数カレンダー」

60歳（定年前）：築30年。外壁・屋根・水回りの大規模リフォームを1〜2回経験済み
70歳：築40年。設備は世代遅れ、断熱性能は当時の基準のまま。夏暑く冬寒い
80歳：築50年。メンテナンス費用はかさむ一方、資産価値はほぼ土地のみ

日本の住宅はこれまで、平均30年ほどで取り壊されてきたと言われています。つまり30歳で買った家は、いちばんお金が必要な老後に「寿命」を迎えるんです。

たしかに実家がまさにそれかも……。おじいちゃん世代って、定年後に建て替えたり住み替えたりしてる人、けっこういるよね？

そう、それが「2軒目問題」。若くして買った家が老後にガタがきて、結局リタイア前後に建て替えや住み替えで「人生で2軒目」を買うことになる。建築士として、このパターンは本当にたくさん見てきた。そして言うまでもなく——生涯収入の中から家を2軒買って、裕福になれる人はほとんどいないんだ。

⚠️ 「早く買う」に潜む3つの落とし穴

①老後に家の寿命が来る：30歳購入なら80歳で築50年。メンテ費は増え、性能は時代遅れに
②年収が低い時期に最大の買い物をする：頭金が薄く借入は最大に。利息を最も多く払う買い方になりがち
③ライフスタイルが固まる前に場所を固定する：転勤・転職・子どもの人数・学区……20代ではまだ読めない変数が多すぎる

machiの持論：買うなら「40〜45歳」がベストな理由

では、なぜ40〜45歳なのか。理由は4つあります。

🎯 マイホームは40〜45歳で買うべき4つの理由

①「人生1軒」で逃げ切れる：40歳で買えば85歳でも築45年。人生の残り時間と家の寿命がほぼ一致し、2軒目が要らない
②お金の準備が整っている：年収は上がり、頭金も厚い。借入額を抑えて利息を大幅に節約できる
③家の性能は年々進化する：断熱等級6・7の新設（2022年）、省エネ基準の適合義務化（2025年〜）など、待つほど高性能な家が標準になる。長く住む家こそ、最新性能で建てたい
④ライフスタイルが確定している：子どもの人数も学区も働き方も見えている。「間取りの失敗」が起きにくい

③の「家の性能」って、そんなに変わるものなの？

ここは建築士として力説したいところ！この10〜20年で住宅の断熱・気密・耐震は別物レベルで進化してる。冬の廊下が寒くない家、光熱費が半分になる家が、いまは普通に建つ。「若いうちに買った築30年の家」と「これから建てる家」は、正直同じ『家』という名前の別の商品だと思っていい。

じゃあ20代・30代は何をすればいい？

「40代まで買わない」は、「40代まで何もしない」ではありません。むしろ逆で、20代・30代は買う準備のゴールデンタイムです。

💪 20代・30代でやるべき3つのこと

①自己投資で稼ぐ力を上げる：資格・スキル・転職。年収が100万円上がれば、住宅予算はざっくり700〜800万円変わる
②副業で収入の柱を増やす：入金力アップは資産形成の最強エンジン
③浮いたお金をインデックス投資へ：例えば月7万円を年利5%で15年積み立てると約1,800万円（元本1,260万円）。これがそのまま「頭金の弾」になる

でもさ、その15年間ずっと家賃を払い続けるんだよ？やっぱり「もったいない」気がしちゃうんだけど……。

家賃は捨ててるんじゃなくて、「身軽さ」と「選び直す権利」を買ってるんだよ。転勤にも、家族の変化にも、収入の変化にも対応できる。それに、若いうちに組んだ大きなローンの利息だって銀行に「捨てて」いるお金とも言える。実際まちもち家は賃貸のまま投資を続けて、家を買うお金でオルカンを買い続けたら8年で準富裕層になった。この選択肢は「早く買っていたら」存在しなかったんだ。

40代で買うときの注意点も、正直に

もちろん、40〜45歳購入にもデメリットはあります。ここを隠すのはフェアじゃないので、建築士として正直に書いておきます。

📝 40代購入の注意点と対策

ローンの完済年齢：45歳で35年ローンを組むと完済は80歳。だからこそ頭金を厚くして借入と期間を圧縮するのが大前提。20代30代の資産形成はこのためにある
団信（団体信用生命保険）は健康なうちに：年齢が上がるほど健康リスクで加入が難しくなる可能性がある。持病がつく前の40代前半までに、というのが45歳を上限にした理由のひとつ
子育て期の賃貸は手狭になりがち：ここは割り切りポイント。「広さより身軽さと貯蓄スピード」を取る戦略だと家族で共有しておくこと

なるほどね〜。「早く買うか遅く買うか」じゃなくて、「人生で1軒に収めるにはいつ買うか」って考えると、たしかに40代がしっくりくるかも。

まさにそれが今日いちばん伝えたかったこと。マイホームは人生最大の買い物だからこそ、「いつ買うか」は「どれを買うか」と同じくらい大事。焦って買うより、稼ぐ力と資産を育ててから、最高の1軒をどーんと買おう。

📝 まちもち家の結論