こんちゃー！まちもちチャンネルのmachiです🎵
「家賃を払い続けるのはもったいない」——よく聞く言葉ですが、本当にそうなのかは条件次第で答えが変わります。
このシミュレーターは、持ち家と賃貸を「最終的な実質負担がいくらになるか」で比べます。ローンの利息・固定資産税・修繕費といった持ち家側のコストだけでなく、賃貸で浮いたお金を投資に回した場合の運用益、そして売却時の物件価値（土地と建物を分けて評価）とローン残債まで差し引いた金額です。
使い方は簡単です。スライダーでご自身の条件に近づけて、「シミュレーション実行」ボタンを押すだけ。結果とグラフが切り替わります。条件はURLで共有できるので、ご夫婦で見比べるときにも使えます。
⚙️ 共通設定
🏠 持ち家の条件
🏢 賃貸の条件
💰 売却・諸費用
使うときの前提
- 建物と土地を分けて評価しています。建物は年数とともに価値が落ち、土地は残る前提です。この比率が結果を大きく左右するので、購入価格の内訳は実際の物件に合わせて調整してください。
- 投資利回りは一定として計算しています。賃貸側が有利に出るときは、たいてい「浮いたお金をきちんと投資に回し続けられた場合」の話です。使ってしまえばこの差は消えます。
- 住宅ローン控除や補助金は含んでいません。これらを入れると持ち家側が有利になります。
- 転勤・離婚・親の介護といった「動かなければならない事情」は数字になりません。持ち家の身軽さの差は、金額の外側にあるものとしてご検討ください。
ご利用にあたって
本ツールは一定の条件を置いた概算であり、実際の資産額・売却価格・税額を保証するものではありません。購入・賃貸の最終的な判断は、ご自身の責任でお願いいたします。
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家づくりのお金は「建てる費用」と「持ち続ける費用」の2階建てです。買うかどうかの判断から、建築費の全項目、依頼先の選び方、30年後のメンテナンス費用まで、関連記事14本を順番に整理した総合ガイドを用意しています。
この比較は、前提の置き方で結論が変わります
賃貸と持ち家の比較記事は、たいてい最後に「どちらが得とは言えません」で終わります。ずるいようですが、これは正しい。家賃・金利・年数・売却価格のどれかを少し動かすだけで、答えは簡単にひっくり返るからです。
ですのでこのツールは、「どちらが得か」を出す道具ではありません。自分の条件だと、何年目で逆転するのかを見るための道具です。そこが分かれば、あとは自分の予定と照らすだけです。
持ち家側で忘れられやすい費用
住宅ローンの返済額だけを家賃と比べると、持ち家が安く見えます。実際には、ローン以外にこれだけかかります。
- 固定資産税・都市計画税：毎年かかります。ローンを完済しても続きます
- 修繕費：外壁・屋根・給湯器・シロアリ。10年、20年の節目でまとまって出ます
- 火災保険・地震保険
- 管理費・修繕積立金（マンション）：修繕積立金は、築年数が進むと上がっていくのが普通です
- 購入時の諸費用：登記・仲介手数料・ローン事務手数料・印紙
屋根や外壁のメンテナンスに実際いくらかかるかは、屋根のメンテナンス費用の記事にまとめました。ここを0円で試算すると、持ち家が有利に出すぎます。
賃貸側で忘れられやすい費用
- 更新料：2年ごとに家賃1か月分という地域が多いです
- 引っ越しのたびの初期費用：敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し代
- 家賃に終わりがない：ローンは35年で終わりますが、家賃は生きている限り続きます
- 高齢になると借りにくくなる：金額には出ませんが、実際に起きることです
試算を30年で切ると賃貸が有利に見えても、その先の30年も家賃を払うことは計算に入っていません。年数を伸ばして確かめてみてください。
「売ればいい」は、土地の話です
持ち家は最後に売れる、というのが持ち家側の一番の強みです。ただし売れるのは主に土地です。
国土交通省は、中古戸建ての評価についてこう書いています。
取引時に、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行
国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（平成26年3月）
国が「これを改善したい」と言っている慣行ですが、いま売るときの現実はこれです。
同じ4,000万円でも、土地3,000万円・建物1,000万円で買った家と、土地1,000万円・建物3,000万円で買った家では、30年後に手元に残るものがまるで違います。総額が同じでも結果が違う。実務で一番大きい差はここです。
決め手は金額ではなく「何年住むか」
ほかの条件を固定して、住む年数だけを動かしてみてください。どこかで賃貸と持ち家の線が交わります。
短い年数で出ていくなら、購入時の諸費用を回収できないので賃貸が有利です。長く住むなら持ち家が有利になります。判断するのは「交わる年数より長く住むつもりがあるか」です。金額の大小ではありません。
建てる側の総額の組み立ては、住宅建築 総資金計画表ツールで確認できます。
このツールで扱っていないこと
- 団体信用生命保険：ローン契約者が亡くなると残債がなくなります。持ち家側の大きな利点ですが、金額では比べにくいので入れていません
- 住宅ローン控除：条件と年によって変わるため入れていません
- 転勤・介護・家族構成の変化：実際に住み替えの理由になるのは、たいていこちらです
- 相続：土地が残るか、家賃を払い続けたかは、次の世代で差が出ます
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