家を買わずに投資したら8年で準富裕層になった話｜買っていたら1,086万円を失っていた

こんちゃー！一級建築士のmachiです🎵

2018年、私たち夫婦はある選択を迫られていました。

「家を買うか、投資を始めるか。」

結果から言います。投資を選びました。そして8年後の今、世帯合計で7,659万円（2026年9月）になりました。

野村総合研究所の定義でいう「準富裕層（5,000万〜1億円）」に、普通の共働き40代夫婦がたどり着いたのです。

ただ、この記事でいちばん書きたいのはそこではありません。

「もし家を買っていたら、いくらだったのか」です。

以前この記事を書いたとき、私はそこを「厳しかったかもしれません」で済ませていました。推測で終わらせていたのです。今回、全部計算しました。

推測じゃなくて、ちゃんと数字にしたんだね。

うん。結論を先に言うと、家を買っていたら積立は1円もできなかった。「厳しい」じゃなくて「無理」だった。

2018年、私たちが直面した選択

当時、私たちは家の購入を本気で検討していました。物件も何件か見て回りました。「そろそろ賃貸を卒業して落ち着こうか」という気持ちもありました。

でも、いざ購入に向けて動き始めると、ある壁にぶつかりました。

数千万円の住宅ローンを組んで、自己資金を一気に投入することへの強烈な戸惑いです。

• 頭金で手元資金がほぼゼロになる
• 35年ローンを背負って、毎月の返済が始まる
• その状態で、老後の資産形成をどうするのか

私は一級建築士なので、住宅のコストは誰よりもリアルに理解しています。建物の維持費、修繕費、固定資産税。家を持つということは、買った瞬間から継続的なコストが発生し続けることを意味します。

正直、何千万もローンを組むのが怖かった…。毎月の返済で首が回らなくなったらどうしようって。

しかも頭金を入れた瞬間、手元の現金がほぼゼロになる。その状態で子育てしながら老後の準備もって、現実的に難しいよ。

「まず増やすことを先に考えよう。」

ちょうどそのタイミングで、つみたてNISAの制度が始まりました。

やったことはシンプルです

旧つみたてNISA時代（2018年〜2023年）

毎月33,333円（年間上限の40万円）をひたすら積み立てました。選んだのは全世界株式と先進国株式のインデックスファンドです。

この6年間で、投入した元本は約240万円です。

途中でコロナショックもあったよね。あのとき売らなかったの？

売ってない。というか、口座を開かなかった。怖くて見られなかったんだよ。

新NISA移行後（2024年〜）

2024年から年間360万円に拡大しました。年初に成長投資枠で240万円、残りを毎月10万円の積立です。

この3年で約1,080万円。8年間の投資元本は、合わせて約1,320万円になります。

8年後の結果を公開します

2026年9月時点です。投資元本が約1,320万円なので、残りは値上がり分ということになります。

毎月の実額は決算報告で全部公開しています。

特別なことしてないのに、よく増えたよね。

やったのは「続けた」ことだけ。あと、もうひとつある。あとで書くけど、稼ぐ側も動かした。

もし家を買っていたら、いくらだったのか

ここが本題です。

仮に2018年に4,500万円の物件を購入していたとします。当時、実際に検討していた価格帯です。

持家の住居費を積み上げます

一方、わが家が実際に払っている住居費はこうです。

差は毎月66,247円でした

143,950円 − 77,703円 ＝ 66,247円。

家を買っていたら、毎月この金額が追加で住居費に消えていたことになります。

それは、積立額の2倍です

ここで思い出してください。当時わが家が積み立てていたのは毎月33,333円です。

追加の住居費66,247円は、その1.99倍。約2倍です。

えっ。つまり…

積立額を全部やめても、まだ足りない。33,333円を削っても、あと32,914円どこかから出さないといけない。

さらに頭金450万円で、手元の現金はほぼゼロになります。スタート地点でも投資できません。

私は以前この記事で「年間40万円の積立継続すら、家計的に厳しかったかもしれません」と書きました。

訂正します。厳しいのではなく、不可能でした。

8年で1,086万円が、投資にまわせなかった

わが家の8年間の投資元本は約1,320万円でした。その82％が、そもそも投入できなかったということになります。

元本の2割しか入れられなければ、7,659万円という結果はまず成立しません。運用の上手さの話ではなく、投入できる金額の話です。

利回りがどうとかじゃなくて、入れるお金がなかったってことか…

そう。資産形成でいちばん効くのは、利回りより「いくら入れられるか」なんだよ。

わが家の手取りは40万円です

ひとつ、前提を書いておきます。

わが家の手取りは月40万円です。決算報告で毎月公開しています。

年収別に、家を買ったらどうなるか

ここからは読者の方の「自分の場合」です。年収別に手取りを計算してみました。

会社員・40歳以上・東京都・配偶者に収入なし・子ども2人（ともに16歳未満）・賞与なしで計算しています。家族構成や自治体で変わるので目安です。

この手取りに対して、さきほどの持家コスト143,950円はどれくらいの比率になるでしょうか。わが家の賃貸77,703円と並べます。

年収500万円で4,500万円の家を買うと、住居費が手取りの43.6％になります。

私は別の記事で「住居費は手取りの20％以下に抑える」と書いています。43.6％はその2倍以上です。そして年収900万円でも25.9％で、20％を超えます。

わが家の賃貸は19.4％。ぎりぎり20％以内です。意図してこの範囲に収めています。

年収900万円あっても足りないの？

4,500万円の家ならね。物件価格を下げるか、頭金を増やすか、どちらかが必要になる。

年収500万円だと、残り全部でも返済に届きません

家計調査（2025年）から、世帯主40代の勤労者世帯の支出構成を取り出して、年収別に金額を割り当ててみました。

年収500万円の方の「残り」は128,398円。4,500万円の家のローン返済は112,700円でした。

残り12.8万円から11.3万円のローン…ほとんど残らないじゃん。

しかも固定資産税と修繕費がまだ乗る。そこまで入れると143,950円だから、残り全部を使っても足りない。

固定資産税と修繕積立まで含めた143,950円で考えると、残り128,398円では足りません。足りない分は、使った分のどこかを削ることになります。

食費を削るか、教育費を削るか、娯楽を削るか。投資にまわす分は、そもそも残りません。

ひとつだけ補足します。この「残り38.9％」は、そのまま貯金できる額ではありません。

家計調査では、住宅ローンの返済が「住居費」ではなくこの残りのほうに入っています。40代は持家の世帯が多いので、残りの中からローンを払っているわけです。だから数字だけ見ると貯蓄率が高く見えます。

「40代は38.9％貯めてる」って読むと落ち込むでしょ。気にしなくていいよ。ローン分が混ざってるだけだから。

では、手取りの何％を貯めればいいのか

年代別に「◯％」と言い切る記事をよく見ますが、私はそれができないと思っています。子どもがいるかどうか、何歳か。それだけで前提が変わりすぎます。

なので、まず実績から見ます。金融経済教育推進機構（旧・金融広報中央委員会）の調査です。

年間手取り収入からの貯蓄割合です。40代の二人以上世帯で12％。これが実態です。

そのうえで、私が勧めるのは15％です。

なんで15％？

実績が12％だから。30％とか言っても届かない。12％の人が「あと3ポイント」ならやれる。そこを狙いたい。

手取り40万円なら月6万円です。年72万円。20年で元本1,440万円になります。

わが家も、毎月15％ではありません

正直に書きます。公開している直近3か月はこうでした。

7月は水道代が2か月分まとまって、赤字になりました。3か月を平均すると7.0％です。

15％って言ってるのに、平均7％なの…？

そう。毎月きれいに15％は無理。だから月で見ないで、年で見る。赤字の月は必ずある。

毎月の達成率を気にすると続きません。年単位で15％に寄せる。それでいいと思っています。

新NISAの満額は、どこから出しているのか

ここは誤解されやすいので、はっきり書きます。

わが家は新NISAで年360万円を満額使っています。月に直すと30万円です。手取りは40万円。

手取り40万円で月30万円投資って、計算が合わないよね？

合わない。満額は毎月の給料から出してるわけじゃないんだ。

お金の出どころは2つに分かれています。

理由は制度側にあります。旧つみたてNISAの上限は年40万円でした。月33,333円です。それ以上投資したくても、非課税の枠がありませんでした。

だから行き場のない資金は、貯蓄のまま置いていました。

2024年に新NISAが始まって、枠が年360万円に拡大しました。いまやっているのは、そうして貯まっていた現金を、毎年満額ずつ非課税の枠へ移す作業です。

9月の決算で個別株を売ってNISAで買い直したのも、同じ理由です。新しく稼いだお金ではなく、すでに持っているお金の置き場所を変えているのです。

わが家の総資産7,659万円のうち、現金が1,797万円、リスク資産が5,862万円。この比率が動いているのが、まさに移行の途中の姿です。

ただし、移すだけでは増えません

置き場所を変えるのは、税金を減らす作業です。資産そのものを増やすのは、入れる金額を増やすことしかありません。

だから私は「まず月1万円から」とは言いません。収入を増やす側を本気で動かすべきだと思っています。

転職、副業、資格。私の場合は20代で一級建築士を取り、資格手当が月3万円つきました。16年で576万円です。この話は次の章に書きます。

節約だけで届く金額には限りがある。努力しないと資産は増えない。そこは正直に書いておきたい。

稼ぐ側をどう動かすかは、マイホームの買いどきの記事にも書いています。

家を買わない代わりに、やったこと

ここまでは「使わなかった」話です。でも資産形成は、削るだけでは進みません。

私が20代でやったのは、稼ぐ側を動かすことでした。

20代で一級建築士を取りました

一級建築士は、学科と設計製図の2段階です。合格率は公益財団法人建築技術教育普及センターが公表しています。

総合合格率は1割前後です。楽ではありませんでした。

20代でよく取ったよね。遊びたい時期でしょ。

遊んだよ。遊びも出会いも、あの時期にしかできないことだと思ってる。ただ、お金を貯めることは後回しにした。資格のほうを先にした。

資格手当が月3万円、16年で576万円になりました

一級建築士を取ったことで、資格手当が月3万円つきました。それを16年受け取っています。

この3万円は、40代の手取り（家計調査の平均で月57.9万円）に対して5.2％にあたります。

もし20代に手取りの20％を10年貯めたとすると、1,100万円です。一方、手取りが5％増えてそれが30年続くと、1,080万円。ほぼ同額になります。

しかも資格手当は貯蓄の代わりではありません。30代以降に貯める元の金額が増えるので、実際には積み上がります。

20代は貯金じゃなくて自分に投資しろってこと？

私はそう思ってる。20代は手取りの母数が小さいから、貯蓄率を上げても効きが小さい。それより母数を増やしたほうが、生涯で見ると大きい。

家計調査で手取りの推移を見ると、こうなっています。

40代がピークで、そこから先は伸びません。母数を増やせる時期は、20代から40代までということになります。

なお資格手当の有無や金額は勤務先によって違います。すべての資格に手当がつくわけでもありません。これは私の1例です。

それでも、家を買う価値はあります

ここまで読んで「家を買うな」という記事だと思われたかもしれません。違います。

私は一級建築士で、家づくりを仕事にしています。家を持つことのメリットは本当のことです。

• 持ち家の安心感
• 老後に住居費がかからない（ローン完済後）
• 資産として残る
• 間取りも設備も自分で決められる

私が言いたいのは、順番の話です。

先に家を買うと、投資にまわせる金額が構造的に小さくなります。わが家の試算では8年で1,086万円でした。先に増やしてから買えば、その制約がありません。

私たちは「買わない」と決めたわけじゃない。「今は買わない」と決めただけ。順番を変えただけなんだ。

どちらが向いているかは、年収と物件価格の組み合わせで変わります。手取りに対して住居費が何％になるかを先に計算してみてください。20％台に収まるなら、買う判断は十分ありえます。

今から始める人へ

遅くはありません。40代から始めても、老後まで20年以上あります。

ただし、「少額から始めればいい」とは言いません。

月1万円の積立を20年続けても、元本は240万円です。それで老後の不安が消えるでしょうか。消えないと思います。

でも、出せる金額には限りがあるよね？

限りがあるのは「今の収入」でしょう。収入は変えられる。そこを動かさないまま節約だけで戦うと、どこかで止まる。

やることは2つです。

• 入れる金額を増やす。転職、副業、資格。収入側を本気で動かす
• 固定費を下げる。いちばん大きいのは住居費。ここを20％台に収める

この2つをやらずに積立だけ始めても、増える金額は限られます。努力しなければ資産は増えません。私はそう考えています。

そして家を買う予定がある方は、買う前にこの計算をしてみてください。買ってから「投資にまわす余力がない」と気づくと、取り返しがつきません。

まとめ

• 2018年、家の購入と投資で迷い、投資を選択した
• 8年後、世帯総資産は7,659万円（2026年9月）。わが家の手取りは月40万円
• 家を買っていた場合、住居費の差は毎月66,247円。積立額33,333円の約2倍
• 8年で1,086万円が投資にまわせなかった。元本の82％にあたる
• 年収500万円だと、持家コストは手取りの43.6％。残り全部でも足りない
• 家計調査の住居費3.3％に住宅ローンは含まれない。ローン元本6.9％を足すと10.2％
• 貯蓄割合の実績は40代で12％。私が勧めるのは15％。ただし毎月ではなく年単位で
• 新NISAの満額は、これまでの貯蓄とボーナスから。旧制度の枠が小さく、行き場のなかった資金を移している
• 置き場所を変えるだけでは増えない。入金力を上げることが本体
• 20代で一級建築士を取り、資格手当は16年で576万円

特別な才能も、高収入も、株の知識もありませんでした。やったのは「順番を変えた」ことと「続けた」こと。そして「収入を上げた」ことです。

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※本記事は情報提供を目的としたものです。投資は自己責任でお願いします。試算は記載の前提にもとづく概算です。