【大手 vs ローコスト】30年のメンテナンス費用はどっちが安い？一級建築士が本音で比較

こんちゃー！一級建築士のmachiです🎵

住宅展示場でよく聞く言葉があります。

「初期費用は高いですが、メンテナンス費用が安く済むので、トータルではうちのほうが安いですよ」

これ、半分は本当で、半分は違うと思っています。一級建築士として設計に携わってきた立場から、数字を並べて整理してみます。

結論：ローコストはメンテ費用が高い。ただし仕様で縮められます

先に結論を書きます。

30年でかかる費用は、項目ごとにこうなります

「ローコストだとメンテ費用が高い」——標準仕様のままなら、これは本当です。ただしかかる項目そのものは、どちらで建てても同じです。そして項目を並べ直すと、自分の選択で変わるものと、どうやっても変わらないものが、はっきり分かれます。

第1層：どちらで建てても同じ、避けられない費用

設備と内装です。ここは価格帯と関係ありません。給湯器はリンナイやノーリツ、水回りはLIXILやTOTO——ローコストでも大手でも、同じメーカーの同じ製品を使います。交換の時期も、使用頻度と製品寿命で決まるので変わりません。

さらに言うと、30年後に何を入れるかは施主が選べます。新築時のグレードは引き継がれないので、ここで差を気にする意味はほとんどありません。

給湯器をエコキュートにすると、第1層は+40〜70万円（1回40〜65万円×2回）になります。

第2層：建てるときの選択で変わる費用

外装です。外壁・屋根・コーキング。ここがローコストで本当に高くつく部分で、同時に仕様を上げれば縮められる部分でもあります。

項目	周期の目安	1回あたり
コーキング（目地）打ち替え	10〜15年	45〜70万円（足場込み）
外壁塗装	10〜15年	60〜120万円（足場込み）
屋根塗装（スレート）	10〜15年	20〜40万円（足場別）
屋根カバー工法・葺き替え	25〜30年	80〜250万円

そのうえで、材料のグレード別に30年ぶんを出すとこうなります。

差は200〜260万円。つまり——「ローコストはメンテナンス費用が高い」というのは、標準仕様のまま建てた場合は事実です。ここはごまかしようがありません。

ただし、この表の右側は大手でなくても選べます。どれも特定の会社の専用品ではなく、カタログ品です。

30年総額

大手の高耐久仕様は、この表の下の行とほぼ同じところに着地します。大手がメンテに強いと言われるのは、この仕様が標準になっているからです。特別な技術の話ではありません。

逆に言えば、ローコストでもポイントを押さえて仕様を上げれば、大手と遜色ないところまで持っていけます。どこを押さえるかは、次の章に書きます。

項目ごとの詳しい内訳は戸建てのメンテナンス費用シミュレーション（30年）にまとめています。

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違いは、建てるときの仕様から始まっています

メンテナンス費用は、住み始めてから決まるものではありません。どの材料を使ったかで、ほぼ決まっています。

部位	ローコスト・一般的な仕様	大手の高耐久仕様
外壁	窯業系サイディング （10〜15年で塗装）	タイル・ALC・高耐候サイディング （20〜30年）
屋根	スレート （10〜15年で塗装）	瓦・ガルバリウム鋼板 （20〜30年）
シーリング	一般的なシーリング （10年前後）	高耐久シーリング （15〜20年）

窯業系サイディングは材料そのものに防水性がありません。表面の塗膜で守っている構造なので、塗膜が切れたら塗り直す必要があります。ここが10〜15年周期の理由です。

一方でタイルは、材料自体が水を吸いません。ただし目地のシーリングは劣化するので、「タイルだからメンテナンス不要」ではありません。ここは営業の場では省略されやすいところです。

ポイントを押さえれば、仕様は上げられます

上の表は「ローコスト＝一般品、大手＝高耐久」という整理ですが、いまはローコストでも外装のグレードが上がってきています。そして30年コストを実際に決めているのは、建てた会社ではなく材料のグレードとコーキングの選択です。

同じ材料で、グレードだけで変わる額を並べます。

材料	一般品	高耐久品	差
窯業系サイディング（外壁）	約150〜250万円	約60〜150万円	約90〜100万円
スレート（屋根）	約180〜250万円	約40〜100万円	約140〜150万円

屋根のスレートは、同じスレートでグレードだけで4倍以上開きます。しかもこれらは特定の会社の専用品ではなくカタログ品なので、発注そのものはどこでもできます。

コーキングの効きかたは、もっとはっきり出ます。

タイル外壁の仕様	30年トータル
一般的なシーリング方式	約100〜200万円
高耐久シーリング・ガスケット方式	約30〜100万円

同じタイルです。差はコーキングの方式だけで70〜100万円。モルタルも同じ構造で、施工の質によって「一般的な施工 約180〜280万円」と「しっかりした施工 約50〜180万円」に分かれます。

つまり——ローコストはメンテナンス費用が高い。これは標準仕様のままなら事実です。でもポイントを押さえて仕様を上げれば、大手と遜色ないところまで持っていけます。

逆に、大手で建てても高耐久グレードを選んでいなければ、同じだけかかります。決めているのは会社ではなく、材料とコーキングです。

材料ごとの詳しい内訳は外壁メンテナンス費用と屋根メンテナンス費用にまとめています。グレード別の金額もそれぞれの一覧表に入れてあります。

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お金が出ていくタイミングが、まったく違います

先に、建ててから何年目に何が来るかを並べます。同じ30年でも、出ていく形がまったく違います。

太字が「足場を組む工事」です。ローコストはこれが2〜3回、大手は最後に1回。ここが総額以上に効いてきます。

以下、それぞれ詳しく見ていきます。

ローコスト・一般的な仕様の場合

時期	主な工事	金額
10〜15年目	外壁塗装＋屋根塗装＋シーリング＋足場	90〜180万円
20〜25年目	外壁塗装2回目＋屋根（塗装かカバー工法）	100〜270万円
25〜30年目	外壁の張り替えや屋根の葺き替えが必要になることも	80〜250万円

特徴は10年目から定期的に出続けることです。1回あたりは100万円台に収まりますが、回数が多くなります。

大手ハウスメーカーの高耐久仕様の場合

タイルやALC、高耐久シーリングを使った仕様だと、周期が20〜30年に伸びます。そのぶん10年目・20年目にやることが減り、こういう形になります。

時期	主な工事	金額の傾向
10年目	定期点検＋シロアリ防除（足場が要る場合は足場代）	数十万円
20年目	定期点検＋シロアリ防除＋給排水管の洗浄など	数十万円
25〜30年目	外壁塗装・シーリング打ち替え・防水を一括で	200〜300万円台

前半が非常に軽い代わりに、25〜30年目にまとまった金額が一度に来ます。この形が、ローコストとの最大の違いです。

いちばん見落とされる「保証を維持する条件」

大手の強みとして「初期30年保証」「最長60年保証」が挙げられます。ここは正確に読み分けておきたいところです。

つまり初期保証が切れる時期が、保証のうえでも費用のうえでも大きな節目になっています。ここで有償メンテを受ければ保証が続き、受けなければそこで終わる。先ほどの200〜300万円台は、この節目の金額です。

もちろん「払わない」という選択もできます。ただしその場合、以降の不具合は全額自己負担になります。実質的には、払う前提で計画しておくお金だと考えたほうがいいと思っています。

条件も金額も会社によって違うので、ここは検討している会社に直接確認するしかありません。次のリストが、そのままチェック項目になります。

どちらを選ぶかは、この3つで決まります

①　その家に何年住むか

30年前後で住み替える、あるいは子どもの独立後に移ることを考えているなら、後半にコストが集中する仕様のメリットは薄れます。逆に一生住むつもりなら、回数が少ない仕様のほうが手間もお金も読みやすくなります。

②　相見積もりを取る気があるか

ローコスト側は、塗装のたびに地元の業者から相見積もりを取れます。ここで2〜3割変わることは普通にあります。一方でメーカー指定の工事には、その余地がほとんどありません。

自分で業者を探して比べるのが苦にならないなら、ローコスト側は工夫の余地が大きい。逆に「そういうやり取りが面倒」なら、多少高くても全部お任せできるほうが結果的にラクだと思います。

③　初期費用に回せるお金があるか

高耐久仕様は、当然ながら建てるときの金額が上がります。初期費用を抑えて、浮いた分を積み立てに回すという考え方も成立します。どちらが正解ということはなく、家計の形に合うほうを選ぶ話だと思っています。

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よくある質問｜ローコスト住宅のメンテナンスで不安なこと

ローコスト住宅がダメな理由は何ですか？

ダメではありません。ただし標準仕様のまま建てると、メンテナンス費用は実際に高くつきます。30年で665〜1,220万円。ここは事実なので、ごまかしません。

対処は2つあります。

ひとつは建てるときに仕様を上げること。コーキング材・外壁材・屋根材のグレードを押さえれば405〜1,020万円まで下がり、大手と遜色なくなります。もうひとつは出ていくタイミングに合わせて積み立てておくこと。ローコスト・一般仕様は10年目から、まとまった出費がくり返し来ます。大手の高耐久仕様は25〜30年目に、一度に来ます。

どちらがダメという話ではなく、その出費に対応できる家計かどうかです。10年ごとに100万円台を出せる家計なら、ローコストで浮いた初期費用を投資に回したほうが合理的なこともあります。逆に、住宅ローンで手一杯で10年後に貯金がない予定なら、ローコストは危険です。危ないのは建物ではなく、資金計画のほうです。

ローコスト住宅は何年もちますか？

「もつ」の中身を分けて考えてください。

構造（基礎・柱・梁）は、価格帯で大きな差はつきません。耐震基準は建築基準法で同じものが適用されますし、構造計算を通して建てた家は、ローコストでも大手でも構造的に成立しています。ここは安心していい部分です。

差が出るのは外装と防水です。外壁・屋根・シーリング・ベランダ防水。ここが切れたまま10年放置されると、雨水が構造材まで回って、本当に寿命が縮みます。

つまり家の寿命を決めるのは、建てた会社ではなくメンテの有無です。メンテをすれば50年以上もちますし、放置すれば大手で建てた家でも傷みます。「ローコストだから30年で寿命」という話ではありません。

20年後も住み続けられますか？

住めます。ただし上の表のとおり、20〜25年目に100〜270万円（外壁塗装2回目＋屋根の塗装かカバー工法）が必要になります。

これを用意できていれば、何の問題もありません。用意できていないと「住めるけれど、直せない」という状態になります。これがいちばん苦しいパターンで、雨漏りしてから慌てて借入れを探すことになります。

対策はシンプルで、住宅ローンの返済とは別に修繕積立をしておくことです。マンションは強制的に積み立てさせられますが、戸建ては自分でやるしかありません。

築10年目のメンテナンス費用はいくらですか？

ローコスト・一般的な仕様だと、外壁塗装＋屋根塗装＋シーリング＋足場で90〜180万円。これにシロアリ防除10〜20万円が加わります。

大手の高耐久仕様なら、10年目は定期点検＋シロアリ防除で数十万円。最初の分岐点が、この築10年目です。内訳は外壁メンテナンス費用と屋根メンテナンス費用にそれぞれまとめています。

ネットで見る金額が150万円から800万円までバラバラなのはなぜ？

何を数えているかが違うからです。ここを揃えずに数字だけ比べても意味がありません。

• 外装だけ（外壁・屋根・シーリング・ベランダ防水）を数えているのか
• 設備（給湯器・水回り4点・給排水管）まで入れているのか
• 内装（クロス・床の張り替え）まで入れているのか
• 足場代が各工事に含まれているのか、別途なのか

この記事の数字で言うと、外装だけ数えれば70〜500万円（仕様による）。設備・内装まで入れると405〜1,220万円です。水回り4点の交換だけで150〜300万円かかるので、入れるか入れないかで総額は倍以上変わります。同じ家の話をしているのに、見える金額がまったく違うのはこれが理由です。

他で金額を見たときは、まず「水回りの交換は入っていますか」と確認してください。それだけで、比べられる数字かどうかが分かります。

まとめ

※金額は2026年8月時点の一般的な相場をもとにした目安で、特定の会社の数字ではありません。建物の大きさ・仕様・地域・時期によって変動しますので、実際の判断は必ず契約前に書面で確認してください。