【30年でいくら？】戸建てのメンテナンス費用シミュレーション｜一級建築士が全項目まとめ

こんちゃー！一級建築士のmachiです🎵

一級建築士として、住宅の設計に携わってきました。

家づくりの打ち合わせで、いちばん語られないのが「建てたあとにかかるお金」です。総額の話は坪単価と諸費用で終わってしまい、10年後・20年後の話までは、なかなか及びません。

この記事では、木造戸建てを新築してから30年間で必要になるメンテナンス費用を、項目・周期・金額のかたちで一覧にします。屋根と外壁については別記事で種類別に詳しく書いているので、ここでは家まるごとの合計を出します。

結論：30年で500〜1,000万円。積立は月1.4〜2.8万円

複数の相場資料を突き合わせると、木造戸建ての30年間のメンテナンス費用はおおむね500〜1,000万円に収まります。幅が出るのは、建物の仕様と「どこまで直すか」で変わるからです。

これを毎月の積立に置き換えると、こうなります。

30年の総額	必要な月額	年額
500万円（最低限の維持）	約1.4万円	約17万円
700万円	約1.9万円	約23万円
800万円（ひととおり直す）	約2.2万円	約27万円
1,000万円（水回りまで総取替）	約2.8万円	約33万円

ネットでは「30年で1,200万円」といった数字も見かけますが、あれは各項目の上限を全部足した金額です。実際にすべてが上限になることは、まずありません。

現実的な目安は700〜800万円、月2万円台だと思っています。まず月2万円を確保して、屋根と外壁の1回目が終わった時点で、自分の家の傷み方を見ながら額を調整するのが現実的です。

【一覧表】30年でかかる項目・周期・1回あたりの費用

30坪前後の木造2階建てを想定した目安です。地域や仕様、業者によって幅が出るので、レンジで書いています。

項目	周期の目安	1回あたり
コーキング（目地）打ち替え	10〜15年	15〜40万円
外壁塗装	10〜15年	60〜120万円（足場込み）
屋根塗装（スレート）	10〜15年	20〜40万円（足場別）
屋根カバー工法・葺き替え	25〜30年	80〜250万円
ベランダ・バルコニー防水	10〜15年	10〜25万円
シロアリ防除	5年／10年以上（薬剤による）	10〜20万円
給湯器（ガス）	10〜15年	10〜30万円
給湯器（エコキュート）	10〜15年	40〜65万円
クロス・床の張り替え	10〜20年	30〜80万円
水回り4点（キッチン・浴室・洗面・トイレ）	20〜30年	150〜300万円
給排水管の更新	30年前後	20〜60万円

ここで注意していただきたいのがシロアリ防除です。「5年ごと」と書かれていることが多いのですが、使われている薬剤によって周期が変わります。

つまり「10年に1回でいい」も「5年ごとが絶対」も、どちらも正しくありません。自分の家に何が使われているかで決まります。新築時の仕様書か、施工会社の保証書を確認してみてください。

もうひとつ知っておきたいのが、「10年保証」の中身です。薬剤そのものが10年もつケースと、5年保証に施工店やハウスメーカーが5年分を上乗せしている契約上の10年とがあります。後者は会社が続いていることが前提なので、保証書の内容までは見ておきたいところです。

もうひとつが給湯器。寿命の目安は10年前後で、15年もてば長いほうです。エコキュートは本体が高い分、交換費用も工事費込みで40〜65万円になります。

築年数別に見た、お金が出ていくタイミング

費用は均等にかかりません。10年目・20年目・30年目にまとまって出ていくのが特徴です。

時期	主な工事	まとまった金額
5年目〜	シロアリ防除（薬剤により5年 or 10年周期）	10〜20万円
10〜15年目	外壁塗装＋屋根塗装（1回目）＋コーキング＋防水、給湯器交換	120〜250万円
15〜20年目	クロス・床、エアコン、トイレなど部分更新	50〜120万円
20〜25年目	外壁塗装2回目＋屋根は「塗装2回目」か「カバー工法」の分岐、給湯器2台目	150〜330万円
25〜30年目	水回り4点、給排水管＋20〜25年で塗装を選んだ場合はここで葺き替え	200〜600万円

※各期の上限をすべて足すと1,000万円を超えますが、全部が上限になることは実際にはほとんどありません。上の欄は「その時期に起こりうる幅」として見てください。

屋根は「塗り重ねる」か「一度で更新する」かで分かれます

上の表で20〜25年目に「分岐」と書いたのは、屋根塗装を2回目までやってから葺き替えるのか、2回目の塗装をせずに更新してしまうのかで、その後にかかるお金がまったく変わるからです。

前提として、スレート屋根の塗装は基本的に2回までと考えたほうがいいと思っています。屋根の寿命を決めているのは表面のスレートではなく、その下にあるルーフィング（防水シート）だからです。ルーフィングの寿命はおおむね20〜30年で、ここが切れてしまうと、表面をいくら塗り直しても雨漏りは止まりません。

	A：塗装をもう1回はさむ	B：この時点で更新する
10〜15年目	屋根塗装 20〜40万円	屋根塗装 20〜40万円
20〜25年目	屋根塗装2回目 20〜40万円	カバー工法 80〜150万円
25〜30年目	葺き替え・カバー 80〜250万円	不要
屋根の30年合計	120〜330万円	100〜190万円

Aは1回あたりの出費が小さく、Bは総額が読みやすい。どちらが正解かはあと何年その家に住むかで変わります。30年前後で住み替える予定ならA、そのまま住み続けるならBのほうが結果的に安くなることが多いです。

同じ家でも金額が倍近く変わる、3つの分かれ道

①　足場をまとめるかどうか

外壁塗装の見積もりのうち、足場代は15〜25万円を占めます。屋根と外壁を別々の年にやると、この足場代を2回払うことになります。

同じタイミングでまとめれば1回で済むので、単純に15〜25万円が浮きます。屋根も外壁も周期が10〜15年で近いので、合わせられるケースがほとんどです。

②　建てるときに選んだ仕様

ここがいちばん効きます。メンテナンス費用は、建てた瞬間にだいたい決まっていると言ってもいいくらいです。

部位	初期費用が安い	メンテ周期が長い
外壁	窯業系サイディング（10〜15年で塗装）	タイル・高耐候サイディング（20〜30年）
屋根	スレート（10〜15年で塗装）	ガルバリウム鋼板・瓦（20〜30年）
目地	一般的なシーリング（10年前後）	高耐久シーリング（15〜20年）

初期費用を50万円削って安い仕様にした結果、30年で塗装が1回増えて100万円多くかかる、ということが普通に起こります。建てるときの見積もり比較に、この視点を入れておくと後が違います。

③　先送りするかどうか

塗装は見た目の問題だと思われがちですが、本来の役目は防水です。塗膜が切れた状態を放置すると、外壁材そのものやその内側の下地が傷みます。

塗装で済んだはずのものが張り替えになると、60〜120万円が150〜250万円になります。「今年は苦しいから来年」を2〜3年繰り返したときの差が、いちばん大きいと思っています。

じゃあ、いくら積み立てておけばいいのか

マンションの修繕積立金は月1〜2万円台が一般的です。戸建てが安く見えるのは、この分が請求されていないだけで、かからないわけではありません。ここを同じ土俵に乗せて比べると、持ち家の実際のコスト感がつかめると思います。

まとめ

屋根と外壁については、種類別に30年でいくらになるかを別記事で計算しています。仕様を検討中の方は、そちらもあわせてどうぞ。

※金額は2026年8月時点の一般的な相場をもとにした目安です。建物の大きさ・仕様・地域・業者によって変動しますので、実際の判断は複数社の見積もりで確認してください。

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