繰上げ返済と投資はどっちが得？金利上昇局面の判断軸

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こんちゃー！一級建築士のmachiです🎵

手元に100万円あったとして、住宅ローンの繰上げ返済に使うか、NISAで投資に回すか。

「借金は早く返したほうがいい」という直感は正しく思えます。でも実際に計算すると、時期によって答えが逆転するんです。しかも2026年は日銀が政策金利を1.0%に引き上げた金利上昇局面。この分岐点が動きつつあります。

この記事では、感情論ではなく数字で判断するための軸をお伝えします。

📖 この記事でわかること

繰上げ返済の「本当の利回り」の考え方
住宅ローン控除が判断をひっくり返す理由
控除期間中と控除終了後で答えが変わる仕組み
金利が上がるとどう分岐点が動くか
まちもち家が実際に選んだ道

繰上げ返済の「利回り」は、ローン金利と同じ
住宅ローン控除が判断をひっくり返す
控除期間中と終了後で、答えが変わる
それでも投資には「不確実性」がある
まちもち家が選んだ道
結論：優先順位はこの順番
まとめ
あわせて読みたい

繰上げ返済の「利回り」は、ローン金利と同じ

繰上げ返済って「支払い」だよね。投資と比べるって、どういうこと？

ここが一番大事な発想の転換なんだ。繰上げ返済をすると、その分の利息を払わなくて済む。払わずに済んだ利息は、実質的に「稼いだお金」と同じだよね。だから繰上げ返済は「ローン金利と同じ利回りの、確実な投資」と考えられるんだ。

💡 繰上げ返済＝こういう投資商品

利回り：あなたのローン金利と同率
確実性：100%確実（値動きなし）
税金：かからない
弱点：一度返すと、そのお金は二度と引き出せない

この見方をすると、比較の構図がはっきりします。「ローン金利」と「投資の期待リターン」のどちらが高いかという勝負です。

ただし——ここにもう一つの主役が登場します。

住宅ローン控除が判断をひっくり返す

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税・住民税から差し引かれる制度です。最大13年間受けられます。

あ！残高の0.7%ってことは…繰上げ返済して残高を減らすと、戻ってくるお金も減るってこと？

そのとおり。よく気づいたね。これが繰上げ返済の最大の落とし穴なんだ。利息を減らした一方で、控除も減らしてしまう。

ここで「実質金利」という考え方をします。

📝 実質的な金利負担

変動金利の目安（2026年8月）：年1.082%
住宅ローン控除：年0.7%
差し引きの実質負担：年約0.38%

つまり控除を受けている13年間、実質的な金利負担は0.4%程度まで下がっているということです。この状態で急いで繰上げ返済をするのは、年0.38%の確実な投資に資金を投じるのと同じ意味になります。

⚠️ 注意点

控除額は納めている税額が上限です。もともとの所得税・住民税が少なければ、0.7%を満額使えないことがあります
その場合、上の計算より実質金利は高くなります
ご自身の源泉徴収票で、実際にいくら控除されているか確認してください

控除期間中と終了後で、答えが変わる

ここまでを整理すると、時期によって有利不利が入れ替わることが見えてきます。

時期	実質的な金利負担	繰上げ返済の利回り	判断の傾向
控除期間中（〜13年）	約0.38%	約0.38%	投資に回す価値が高い
控除終了後	約1.08%	約1.08%	判断が拮抗してくる
控除終了後＋金利上昇	2%以上も	2%以上	繰上げ返済の価値が上がる

ポイントは「繰上げ返済の利回りは、金利が上がるほど自動的に上がっていく」ということ。金利上昇局面では、繰上げ返済という選択肢がどんどん魅力的になる。逆にいえば、超低金利の時代に繰上げ返済を急ぐ必要はなかったんだ。

それでも投資には「不確実性」がある

ここまで読むと「控除期間中は投資一択」に見えるかもしれません。でも大事な違いを見落としてはいけません。

比較項目	繰上げ返済	投資（NISA）
リターン	ローン金利と同率	期待はできるが確約はない
確実性	100%確実	元本割れの可能性あり
税金	かからない	NISAなら非課税
流動性	戻せない	いつでも売却できる
精神面	借金が減る安心感	値動きに耐える必要

⚠️ 流動性の差は想像以上に大きい

繰上げ返済したお金は、家という動かせない資産に変わります
失業・病気・教育費の急増が起きても、返した分は引き出せません
一方、投資に回した資金は必要になれば売却できます
生活防衛資金を確保する前に繰上げ返済をするのは、最も危険な選択です

まちもち家が選んだ道

ちなみに、うちはどうしてるんだっけ？

うちはそもそも家を買わず、賃貸のまま投資に回したという、かなり極端な選択をした。建築士がこれを言うと驚かれるけどね（笑）。結果として8年で準富裕層と呼ばれる水準に到達した。ただ、これは「誰にでも当てはまる正解」ではない。とくにすでにローンを抱えている人には、この話はそのまま使えない。だからこの記事では、家がある前提での優先順位を整理してる。

私たちの詳しい経緯は別記事にまとめています。数字も全部公開しています。

👉 【世帯7,300万円達成】家を買うお金でオルカンを買い続けたら8年で準富裕層になった話

結論：優先順位はこの順番

📝 判断のフローチャート

① 生活防衛資金（生活費の6か月〜1年分）は確保できているか
→ できていないなら、繰上げ返済も投資もまだ早い。まず現金を貯める
② 住宅ローン控除の期間中か
→ 期間中なら実質金利は低い。繰上げ返済を急ぐ理由は薄い
③ 控除が終わっているか、金利が上がってきたか
→ 実質金利が上がるほど、繰上げ返済の価値が高まる
④ 値動きに耐えられるか
→ 眠れなくなるなら、期待リターンが高くても投資は向かない

それと、どちらか一方に決めなくてもいい。半分を積立に、半分を繰上げ返済用に貯めておく、という折衷案も十分に合理的だよ。数字の最適解より、自分たち夫婦が納得して続けられる配分のほうが結局は強い。

まとめ

📝 この記事のまとめ

繰上げ返済は「ローン金利と同率の、確実で非課税の投資」と考えられる
住宅ローン控除（残高の0.7%）があるため、控除期間中の実質金利は0.4%程度まで下がる
そのため控除期間中は投資に回す価値が高い
控除終了後や金利上昇局面では、繰上げ返済の利回りが自動的に上がる
ただし繰上げ返済は資金を二度と引き出せない。生活防衛資金が先
どちらか一方に決めず、配分を分ける折衷案も合理的

※本記事は2026年8月時点の情報に基づく一般的な解説であり、特定の金融商品の売買や返済方法を推奨するものではありません。記載の金利・控除率は変更される場合があり、シミュレーションは一定の条件を仮定した試算です。将来の運用成果を保証するものではありません。実際のご判断はご自身の責任でお願いします。

繰上げに回すにせよ投資に回すにせよ、元手は多いほうがいい

繰上げ返済か投資かを考えている時点で、すでに家を買って返済中の方だと思います。どちらを選ぶにしても、回せるお金が多いほど結果は良くなります。

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※一級建築士としての本音を書いておくと、上の地域と条件に当てはまらない方は、そもそも応募できません。契約書の写真を出すことに抵抗がある方も、無理に出す必要はないと思います。当てはまる方には、入力の手間に対して受け取れる金額が大きいので、やっておいて損はない、というくらいの温度感です。

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この記事の分岐点は、あくまで一般的な条件での計算です。実際にどちらが有利かは、繰上げに回せる金額・残りの返済年数・想定利回りで変わります。
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